Ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch COVID-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên được xem xét một cách hợp lý, tránh sốc và làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh đang phục hồi sau dịch bệnh.

Chiều 9/5, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” tại Hà Nội.

Hội thảo thu hút nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản hàng đầu trong nước tham dự (Ảnh: PV)

Nắn thay vì siết dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt

Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đặt mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam là nước đang phát triển có công nghiệp theo hướng hiện đại, vượt qua mức thu nhập trung bình thấp. Đến năm 2030, là nước đang phát triển có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao. Đến năm 2045, trở thành nước phát triển thịnh vượng, có thu nhập cao.

Để sớm hiện thực hóa mục tiêu đó, cần nhanh chóng khơi thông mọi nguồn lực phục vụ phát triển đất nước. Trong đó, yêu cầu khơi thông những nguồn nội lực sẵn có, giàu tiềm năng và bền vững của Việt Nam gắn chặt với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và kinh tế dịch vụ, như: Bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, sinh thái, bất động sản công nghiệp… là nhiệm vụ quan trọng được trao cho chủ thể trung tâm là các doanh nghiệp, doanh nhân ngành bất động sản.

Phát biểu khai mạc, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, theo nghiên cứu của Hiệp hội, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 – 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Cũng theo ông Phạm Nguyễn Toan, để đạt được mục tiêu đó, cần xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn, và có chính sách cụ thể được thể chế hóa, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn; tránh việc để lãng phí, không khai thác hết những giá trị và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và bỏ lỡ những cơ hội cho phát triển đất nước.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận rằng, nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: Vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)…

“Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… nhưng vẫn cần được phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản”- chuyên gia Cấn Văn Lực nói.

Các diễn giả phát biểu tại Hội thảo (Ảnh: HNV)

Khơi thông nguồn vốn bất động sản – việc cần làm ngay

TS Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản. Do đó, TS Lê Xuân Sang đề xuất, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng, bài học mà chúng ta học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ; Khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý; Sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường; Vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Chuyên gia này gợi ý, để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, chúng ta cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Ngoài ra, song song với sự tham gia của các ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng.

PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế đề xuất là rà soát các văn bản liên quan đến việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu bất động sản để hoàn thiện các văn bản về phát hành cổ phiếu, trái phiếu nói chung và trái phiếu, cổ phiếu bất động sản nói riêng; tổ chức thực hiện nghiêm túc các văn bản quy phạm pháp luật; có chế tài nghiêm minh việc thực hiện và các sai phạm. Đảm bảo cho thị trường trái phiếu và cổ phiếu hoạt động lành mạnh nhưng vẫn đảm bảo cung cấp đủ vốn để nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đủ vốn để phát triển.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản. Song song là phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn.

Đồng thời, cần sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các bộ, ngành liên quan từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… và từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn. Đáng chú ý là tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp, hành lang pháp lý thị trường bất động sản, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm để khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản. Phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản. Đẩy mạnh mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản…Xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho TCTD cho vay nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả.

Bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam (VASB) cho rằng, trước mắt, cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. “Việc đấu tranh xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, theo quan điểm của VASB là hết sức cần thiết, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và tạo môi trường an toàn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xử lý các vụ án hình sự cần đặt mục tiêu không chỉ để răn đe mà cần xử lý đến cùng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư” – bà Hải Anh cho hay.

Về dài hạn, theo bà Hải Anh, bên cạnh các công cụ là chính sách ưu đãi đầu tư, cần có các công cụ tài chính đa dạng với những chính sách khác nhau (trái phiếu xanh, trái phiếu bền vững) để có thể điều tiết dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh một cách hài hòa, đảm bảo rủi ro hệ thống cho nền tài chính; cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản tạo nên sự hấp dẫn về sản phẩm của thị trường chứng khoán thay thế cho sự hấp dẫn của các “đội lái” như giai đoạn vừa qua.