Sau 10 đi vào thực tiễn, Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều kẽ hở, vướng mắc, tuy nhiên việc sửa đổi bổ sung cần sự thống nhất với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thực tế khi luật không cập nhật kịp thời và chính xác sẽ gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường, đã có rất nhiều những kiến nghị, bức xúc đến từ các doanh nghiệp.


Thủ tục hành chính trong cho thuê đất, giao đất, đấu giá đất cần được đồng bộ.

Quan điểm của Bộ Xây dựng cần làm thế nào trình song song Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với Luật đất đai, để có sự thống nhất, tránh trường hợp trình trước hoặc trình sau dẫn đến những mâu thuẫn, chồng chéo hay khó thực hiện với Luật Đất đai.

Không thể phủ nhận, Luật Đất đai sau 10 năm đi vào thực tiễn đã bộc lộ nhiều kẽ hở, nhiều điểm vướng mắc. Có 4 vấn đề Bộ Xây dựng đề xuất trong dự án sửa Luật Đất đai.

Thứ nhất, là vấn đề sử dụng đất để thực hiện dự án. Cần xem xét vấn đề này hiện đã ổn chưa hay vẫn thể hiện quan điểm hành chính hóa trong quản lý đất đai. Đã có quan ngại về thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, hiện nay chúng ta đang sơ cấp hóa thị trường thứ cấp.

Thứ hai, là kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản, cần giữ nguyên như quy định của Luật Đất đai hay có cơ chế chủ động hơn cho doanh nghiệp?
Điều này cần nghiên cứu và làm rõ. Ví dụ như tất cả các trường hợp chuyển nhượng bất động sản cần có sổ đỏ hay tùy theo trường hợp. Bởi lẽ, các doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì liệu có buộc phải có sổ đỏ mới được thực hiện dự án, chuyển nhượng hay không? Việc này liên quan tới đảm bảo tính thanh khoản của thị trường.

Thứ ba, nghĩa vụ tài chính về đất đai, đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến giá nhà, giá đất tăng hay giảm trên thị trường.
Cơ cấu giá đất trong bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn, do đó, cần bàn lại các vấn đề liên quan đến thu tiền sử dụng đất một lần hay hàng năm. Thực tế hiện nay rất nhiều dự án có quy mô lớn, nếu buộc chủ đầu tư nộp tiền một lần sẽ rất khó khăn trong việc huy động vốn. Trong khi đó đóng tiền hàng năm thì vấn đề tăng giá đất, hệ số K cũng liên quan đến vấn đề thực hiện dự án.

Thứ tư, vấn đề liên quan đến các thủ tục hành chính trong giao dịch đất đai. Vấn đề đặt ra là vấn đề thủ tục hành chính trong cho thuê đất, giao đất, đấu giá đất, các điều kiện để thực hiện có được thực hiện giống nhau hay không, giữa các tổ chức kinh doanh đất đai và các tổ chức sử dụng đất có giống nhau hay không?

Không nên quy về một trường hợp giống nhau là “tổ chức kinh tế sử dụng đất”. Điều này phải tính toán để đảm bảo sự công bằng giữa các doanh nghiệp và mục đích sử dụng đất khác nhau.

Đặc biệt mối quan hệ giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có câu chuyện về quyền cửa các doanh nghiệp trong kinh doanh quyền sử dụng đất như thế nào?

Về vấn đề này Bộ TN&MT đặt ra và Bộ Xây dựng cũng đang tham gia góp ý, tuy nhiên vì vấn đề sửa ba luật để tránh nhắc lại, tránh trung lập, tránh mâu thuẫn chúng ta cũng phải xử lý cụ thể, tránh vướng vào những vấn đề đang bất cập hiện nay.

Nguyễn Mạnh Khởi – Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)